世邦魏理仕發布的研究報告《電商時代轉型中的中國物流市場》顯示，全國優質倉儲物業平均租金已連續多個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一。 

　　京東商城CEO劉強東曾說，物流是京東的生命線，京東在廣州甚至整個廣東當務之急需要解決的問題就是倉儲，“不是不想租，而是一直租不到。” 

　　物流短板沒有跟上，尤其缺少第三方的現代倉儲物流服務，也成為我省商貿市場和物流行業發展的瓶頸。那么，江西現代倉儲物流價值究竟在哪里？傳統倉儲該如何轉型？ 

　　持續升溫 

　　高端倉儲投資回報率居市場第一 

　　中國物流與采購聯合會對128家重點聯系物流企業所開展的“2013年度減輕物流企業負擔調查”結果顯示，2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優質倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/天，上海、深圳等部分城市優質倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/天。 

　　在市場需求高漲的情況下，眾多傳統地產開發商也開始“跟風”布局物流地產。去年4月22日，平安集團旗下平安不動產從領盛投資管理購得位于四川成都/建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業，正式涉足物流地產圈。當年5月16日，中國標桿性房企萬科也簽約河北廊坊萬莊生態新城項目，低調進軍物流地產。 

　　“現在住宅市場有比較明顯的退潮現象，很多傳統住宅開發商試圖尋求轉型，與2008年的商業地產投資熱一樣，投資回報率較高的物流地產現在顯然是他們的一個轉型方向。”戴德梁行中國區工業及物流地產部主管蘇智淵表示。 

　　據了解，當前國內80%以上的倉儲物流設施為待改造的老倉庫，高端倉儲設施僅占不到20%。據世邦魏理仕統計，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微。 

　　在供應有限的情況下，國內個人消費增長、零售市場成熟和電子商務的蓬勃發展卻帶動了零售行業對物流設施尤其是高標準倉儲需求的高速增長。因此全國優質倉儲物業的平均租金一直呈上漲趨勢。 

　　世邦魏理仕物流地產報告顯示，過去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%，躍居物業市場第一。 

　　而根據世邦魏理仕掌握的國內主要開發商土地儲備情況，一線城市倉儲物業租金在未來還將繼續上漲，未來物流市場不會出現供過于求的局面。傳統房地產市場的紅利正在消退，物流地產市場卻日益升溫。 

　　突破瓶頸 

　　南昌即將配套2000畝智能倉儲基地 

　　同樣，在江西的專業市場內，倉儲物流也是市場經營戶常談的話題。就是這樣一個不常被消費者看到的環節，卻已經成了目前我省專業市場的最大瓶頸。 

　　之所以是瓶頸，是因為當前的主城區市場倉儲物流仍處于零散狀態，無論是從安全角度考慮，還是從管理成本、管理難度角度分析，集中倉儲物流似乎都是一個良策，但最終，市場經營戶卻在高地價面前止步。省內一商貿市場的相關負責人表示，“很多市場都會有這一難題，倉儲物流基地建起來，在高地價、高租金的壓力下，僅靠倉儲微薄的租金收入，必然入不敷出。” 

　　物流難題同時讓人聯想到交通，不少農貿市場的經營戶將自己的皮卡、小面包車作為“迷你倉”，完成暫時的倉儲與物流，如此一來，停車問題再被關注。 

　　贛企真的要就此停滯倉儲物流的腳步？并非如此！記者了解到，如今我省各大商貿城如火如荼地建設之時，也有不少市場希望能夠借此滿足更多的倉儲物流需求。省商務廳相關人士告訴記者：“按照目前的規劃，市場只是商貿城的一部分，未來的商貿城，必定會配備完善的倉儲和物流基地。 

　　南昌華南城相關負責人透露，他們近期擬投資100億元，在2000畝規劃用地上建設電商倉儲物流及工廠網貨展示區、綜合配套區兩大功能區。“我們的目標是將大市場打造成第五代專業市場的范本，其中智能倉儲就是最顯著的特征。”在他看來，若按“第五代”的標準來說，就需建立與市場建筑面積1:1的倉儲基地。換言之，如果經營面積達到10萬平方米左右的商貿大市場，也需要配備10萬平方米左右的倉儲基地。 

　　價值在哪 

　　從“人找貨”到“貨找人” 效率大大提高 

　　那么，現代倉儲物流的價值究竟在哪里？ 

　　倉儲物流，就是利用自建或租賃庫房、場地，儲存、保管、裝卸搬運、配送貨物。傳統的倉儲定義是從物資儲備的角度給出的。隨著物流向供應鏈管理的發展，企業越來越多地強調倉儲作為供應鏈中一個資源提供者的獨特角色。倉庫再也不僅是存儲貨物的庫房了。 

　　“這個過程中最根本的改變就是從‘人找貨’到‘貨找人’的改變。”省內一家倉儲物流企業的負責人告訴記者，傳統倉庫是“人找貨”，就是人在倉庫貨架甬道中尋找訂單貨品；而“貨找人”，則是利用自動化設備將需要揀選的貨品傳送到人工揀選工作臺上揀選。 

　　傳統的“人找貨”揀選的速度是100件/人/小時，而“貨找人”的揀選速度是1000件/人/小時。這大大節省了人力，縮短了揀貨的時間，物流效率大大提高。 

　　在國外，2012年亞馬遜就以7.75億美元收購了Kiva機器人公司，Kiva機器人系統實際上代表著由傳統的“人找貨”向“貨找人”揀選方式的轉變。 

　　上述企業負責人表示，高架立體倉庫、高速分揀系統加上輸送帶系統就成了現代倉儲物流的“骨骼”。當商品從倉庫分揀出來后，輸送帶系統把貨物直接運送到工人手中打包，進入下一個環節，充分保證訂單處理速度和準確率。而支撐這個“骨骼”的則是一套先進的信息管理系統，軟件同時部署在云端和庫內數據中心，處理能力達到每秒一萬個訂單。這套系統實時對接了各大電商平臺和物流運輸企業，網購用戶下單后，軟件自動獲取訂單信息并控制自動化設備執行出庫，直接送到打包員手中，平均訂單履行時間只需10分鐘。 

　　以前拼價格拼品牌 現在拼倉儲物流 

　　倉儲做得好，帶動的不僅僅是貨物周轉的速度，還會使企業在行業中具有較強的競爭力。“從這幾年‘雙11’的火爆情況可以看出，速遞物流的倉儲能力還是不足的。倉儲不足也就意味著存在一個非常大的發展瓶頸，客戶對我們能力的信任度會受到影響。”省內一名經營農產品的電商企業負責人表示，從另一個角度來說，倉儲做得好，不僅可以確保各地倉庫能夠及時周轉，還能贏得更多的市場。 

　　“以前，商貿市場拼的是價格、品牌，而現在，誰能突破倉儲物流瓶頸，誰就能在下一場市場激戰中勝出。”相關專家認為，一方面，空閑的倉儲資源可以租給一些有需要的物流公司使用，減少倉庫的空置時間。積極與一些電子商務企業簽訂倉儲合同，將有利于提升物流倉儲的知名度。另一方面，隨著小微電商的快速發展，物流企業還可以推出專門針對小微電商的倉儲定制化服務，為小微電商提供更多便利。 

　　“從亞馬遜等一些大型知名電商企業的成功案例來看，他們大多數都是以倉儲作為核心競爭力的，不難看出倉儲對企業的重要性。”省物流協會相關人士表示，而目前我省大部分物流企業的短板恰恰就是倉儲，郵政速遞物流在這方面也亟須加強。如何讓自己的短板不短，還需要加大在倉儲方面的投入和建設力度，力爭在未來幾年內，建成區域內具有競爭力的倉儲物流格局。 

　　這或許從另一個側面印證了“拼倉儲物流”時代已經到來。 

　　方向在哪 

　　倉儲功能不斷強化 線上線下融合發展 

　　據了解，目前各大物流公司都在加大對倉儲的投入和建設力度。包括阿里巴巴、順豐等一批民營企業在內，在未來三到五年內他們都把工作重點放在物流倉儲的建設上。特別是順豐，目前在全國已經擁有超過100萬平方米的倉庫面積，但他們覺得這還遠不能滿足未來企業對倉儲的需求。 

　　近年來，我省連續發文支持加快商貿物流業的發展。面對龐大的市場需求和前景，我省傳統市場又該如何應對？ 

　　“對于商貿市場而言，由于近年來經濟形勢下滑和網上交易市場的興起，給經營戶帶來不少影響。然而，實體市場是不可能消失的，因為市場內產品品種多樣，且非標準化生產，注定了采購商必須往市場內走一走。專家的建議是，讓線下的倉儲物流配送功能得到不斷強化。 

　　“一個好的物流倉儲，不僅要具備一個倉庫的功能，還需要有更強大的現代化物流設備和信息系統支持。” 業內人士表示，現在國家鼓勵在各級倉儲單元積極推廣應用二維碼、無線射頻識別等物聯網感知技術和大數據技術，實現倉儲設施與貨物的實時跟蹤、網絡化管理以及庫存信息的高度共享，提高貨物調度效率；鼓勵應用智能化物流裝備提升倉儲、運輸、分揀、包裝等作業效率，提高各類復雜訂單的出貨處理能力。 

　　顯然，未來傳統倉庫的轉型，信息化、自動化和智能化將是重要方向。國務院印發的《物流業發展中長期規劃（2014-2020年）》指出，創新加快關鍵技術裝備的研發應用，既要提升物流業信息化和智能化水平，又鼓勵采用節能環保的技術、裝備，提高物流運作的組織化、網絡化水平，降低物流業的總體能耗和污染物排放水平。 

　　省商務廳相關專家表示，“互聯網+物流”將與智能制造、金融相結合，產生更高的附加值，充分利用互聯網、物聯網打造全新的倉儲物流模式，會成為產業鏈上各關聯企業升級的驅動力，必將推動商貿物流市場的整體發展。