投資邏輯

換股吸收合并深基地,地產+物流雙輪驅動:2016年8月16日,公司發布公告,擬發行7.99億A股換股吸收合并深基地,換股價格5.64元每股,交易對價45.08億。深基地旗下主要有物流園區開發經營和石油后勤業務,目前已運營的物流園區建筑面積達到180萬方,預計到2019年底或能達到500萬方,按照當前的經營情況和租金水平合理估值200億,置入物流地產顯著利好中小股東。 

地產布局熱點城市,進入業績釋放期:公司地產項目主要布局在蘇州、上海、合肥、長沙、南通、深圳等城市,從存貨價值角度來看,蘇州、深圳和長沙占比較高。根據我們的估算,公司未結算項目資源超過220萬方,地產部分凈增值61億。如果不考慮上市公司體內集成房屋等資產的評估溢價,公司重估凈資產120億。 

股東資源豐富,或受益南山集團資源整合:公司是南山集團控股的唯一A股上市平臺,或將持續受益集團的業務協同和資源整合。南山集團除了參股深赤灣,控股南山控股和深基地之外,在深圳赤灣港片區擁有3.2平方公里土地,即便扣除保留現狀用地之后,建設規模和體量也十分可觀。此外,南山集團注資產業投資和資本增值,旗下還控股財務公司、資本管理公司等。

與中建三局合作,其他業務板塊或整體剝離:2016年11月25日公司發布公告,與中國建筑第三工程局有限公司簽署股權合作意向協議,擬與中建三局在集成房屋、船舶舾裝、塔吊租賃等業務板塊展開股權層面的合作,由中建三局或其指定的下屬公司購買公司目前擁有的此項業務板塊的部分股權,實現其控股。公司或借此實現集成房屋等業務板塊的剝離。

投資建議 

電商的崛起和資產荒打開了物流地產的發展空間,我們看好公司在物流園區領域的競爭優勢和控股股東的資源價值,預計公司在2016-2018實現EPS分別為0.31、0.35和0.38,目前股價僅相當于31、27和25PE,首次覆蓋我們給予“買入”評級。

風險提示 

吸收合并深基地進度不及預期等。